Ενοίκιαση Σπιτιού μέσω Διαδικτύου (airbnb) : Τι Ισχύει;

Ο παγκόσμιος ιστός και οι απεριόριστες δυνατότητες, που παρέχει, για απευθείας συναλλαγές μεταξύ ιδιωτών χωρίς μεσάζοντες δημιουργούν σφαίρες ομότιμης εμπορικής δραστηριότητας [p2p commerce], που άλλοτε ήταν αδιανόητες λόγω υψηλού κόστους συναλλαγών [transaction costs].

Μια χαρακτηριστική τέτοια περίπτωση νεοσύστατης εμπορικής δραστηριότητας είναι αυτή της μίσθωσης [ενοίκιασης] κατοικίας από ιδιώτη σε ιδιώτη μέσω διαδικτύου [peer 2 peer renting]. Μέσω επιχειρηματικών ιστοτόπων, που παρέχουν ακριβώς αυτή τη δυνατότητα, ιδιώτες από οποιοδήποτε μέρος του κόσμου με απλές κινήσεις προσφέρουν προς ενοίκιαση τα σπίτια τους και κλείνουν συμφωνίες με τουρίστες σε κοινά αποδεκτούς όρους και τιμές. Η πιο γνωστή τέτοια επιχειρηματική πλατφόρμα βραχυχρόνιας ενοίκιασης σπιτιών είναι η airbnb.com, που ιδρύθηκε το 2009 και σήμερα διαθέτει πάνω από 500.000 προσφορές για ενοικιάση σε 33.000 πόλεις και 192 χώρες. Στην πρακτική της ενοίκιασης σπιτιών μέσω διαδικτύου έχει ασκηθεί κριτική ότι εμπορευματικοποιεί μέχρι πρότινος πεδία ξένα προς τις εμπορικές συναλλαγές [το σπίτι σου] αλλά και ότι είναι ηθικά λιγότερο προτιμητέα από το couchsurfing, δηλαδή το μοίρασμα / ανταλλαγή σπιτιών [ή ακόμη και καναπέδων σε σπίτια] χωρίς αντίτιμο, που ευδοκιμεί σε διαδικτυακές κοινότητες και είναι εξίσου, αν όχι περισσότερο εντυπωσιακό [όπως π.χ. η κοινότητα www.bewelcome.org/].

Η πρακτική της ενοίκιασης σπιτιών από ιδιώτες μέσω διαδικτύου [peer 2 peer renting] είναι αμοιβαίως επωφελής τόσο για τον εκμισθωτή ιδιοκτήτη, που αποκτά ένα ανέλπιστο μέχρι πρότινος εισόδημα, όσο και για τον μισθωτή τουρίστα, που βρίσκει χώρο διαμονής της επιλογής του σε προνομιακές τιμές οπουδήποτε στον κόσμο. Μία τέτοια όμως πρακτική διαταράσσει τα κυρίαρχα εμπορικά μοντέλα του κλάδου των τουριστικών επιχειρήσεων και αντιμετωπίζει νομικά εμπόδια σε κάθε χώρα, αφού οι εθνικές νομοθεσίες είναι ακριβώς προσαρμοσμένες στα μοντέλα αυτά. Έτσι και στην Ελλάδα, μολονότι η πρακτική της ενοίκιασης διαμερισμάτων πολυκατοικιών από ιδιώτες μέσω διαδικτύου είναι ευρέως διαδεδομένη, μόνο προσφάτως εντός του 2015 κατέστη νόμιμη και μόνο κατά μέρος, δηλαδή για την εκμίσθωση ακινήτων για χρονικό διάστημα μέχρι τριών μηνών ανά έτος.

Ορισμοί

Eπιχειρήσεις, που εκμεταλλεύονται τουριστικά καταλύματα, είναι οι επιχειρήσεις που υποδέχονται τουρίστες και παρέχουν σε αυτούς διαμονή και άλλες συναφείς προς τη διαμονή υπηρεσίες, όπως εστίαση, ψυχαγωγία, αναψυχή, άθληση (άρθρο 2 Ν. 4276/2014).

Τουριστικά καταλύματα είναι, μεταξύ άλλων, και τα ενοικιαζόμενα επιπλωμένα δωμάτια / διαμερίσματα, τα οποία χαρακτηρίζονται ως μη κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα. Ορίζονται ως εγκαταστάσεις διαμονής που διαθέτουν χώρους διανυκτέρευσης σε δωμάτια ή και σε διαμερίσματα ενός ή δύο ή περισσότερων χώρων με λουτρό (άρθρο 2 § 2 β (ββ’) του Ν. 4276/2014).

Ως οικονομία του διαμοιρασμού ορίζεται κάθε μοντέλο όπου κυρίως οι ψηφιακές πλατφόρμες δημιουργούν μια ανοικτή αγορά για την προσωρινή χρήση αγαθών ή υπηρεσιών που συχνά παρέχουν ιδιώτες (άρθρο 111 § 1 του Ν. 4446/2016). Να σημειωθεί εδώ ότι η χρήση του όρου οικονομία του διαμοιρασμού από τον Ελληνικό νομοθέτη ως μεταφορά του αντίστοιχου όρου “sharing economy” της Αγγλικής δεν αποδίδει ορθώς το νέο οικονομικό φαινόμενο εμπορευματοποίησης αγαθών / υπηρεσιών, καθώς στις νεοπαγείς αυτές ανταλλακτικές σχέσεις μόνο κατ’ ευφημισμό διαδραματίζεται μοίρασμα. Αντιθέτως, επεκτείνεται η κλασική ανταλλακτική σχέση της ιδιωτικής οικονομίας της αγοράς και η ανταλλαγή ως εμπορευμάτων αγαθών  / υπηρεσιών προοριζόμενων μέχρι πρότινος αποκλειστικά για να έχουν αξία χρήσης ή για να ιδιοπαρέχονται. Ως πιο ορθός όρος προτείνεται στη βιβλιογραφία η οικονομία της πρόσβασης [access economy].

Ως ψηφιακές ή επιγραμμικές πλατφόρμες ορίζονται οι ηλεκτρονικές, διμερείς ή πολυμερείς αγορές όπου δύο ή περισσότερες ομάδες χρηστών επικοινωνούν μέσω διαδικτύου με τη μεσολάβηση του διαχειριστή της πλατφόρμας προκειμένου να διευκολυνθεί μία συναλλαγή μεταξύ τους (άρθρο 111 § 1 του Ν. 4446/2016).

Ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ακινήτου που συνάπτεται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους (άρθρο 111 § 1 του Ν. 4446/2016).

Ως διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης (στο εξής «διαχειριστής ακινήτου») ορίζεται το φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα, που αναλαμβάνει την διαδικασία ανάρτησης ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση και γενικά μεριμνά για τη βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου. Διαχειριστής ακινήτου δύναται να είναι είτε κύριος του ακινήτου ή νομέας ή επικαρπωτής ή υπεκμισθωτής ή τρίτος (άρθρο 111 § 1 του Ν. 4446/2016).

Νομικό Πλαίσιο
Η πρακτική της ενοίκιασης σπιτιών από ιδιώτες μέσω διαδικτύου χαρακτηρίζεται κατ’ αρχάς από την Ελληνική νομοθεσία ως επιχείρηση μίσθωσης ενοικιαζόμενων επιπλωμένων δωματίων – διαμερισμάτων και ρυθμίζεται από τον Ν. 4276/2014 «Απλούστευση διαδικασιών λειτουργίας τουριστικών επιχειρήσεων και τουριστικών υποδομών, ειδικές μορφές τουρισμού και άλλες διατάξεις» (ΦΕΚ 155/Α/30-07-2014) καθώς και από το ΠΔ 337/2000 με τίτλο «Κατάταξη ενοικιαζόμενων δωματίων και ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων σε κατηγορίες με το σύστημα των κλειδιών» (ΦΕΚ 281/Α/28-12-2000), το οποίο θα βρίσκεται σε ισχύ μέχρι την έκδοση νέου Προεδρικού Διατάγματος κατ’ επιταγή του άρθρου 5 § 1 του Ν. 4276/2014.

Εντούτοις, με το άρθρο 111 του Ν. 4446/2016 η πρακτική της ενοίκιασης σπιτιών από ιδιώτες μέσω διαδικτύου έχει πλέον ρυθμιστεί με ειδικότερες διατάξεις νόμου, χαρακτηριζόμενη ως βραχυπρόθεσμη μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού. Με τις διατάξεις του άρθρου αυτού δίνεται η δυνατότητα για την περιορισμένη και υπό αυστηρές προϋποθέσεις μίσθωση ακινήτων μέσα από ψηφιακές πλατφόρμες, με τρόπο όμως ώστε να αποτρέπει την κατ’ επάγγελμα άσκηση τουριστικής δραστηριότητας. Έτσι, οποιοσδήποτε ιδιώτης διαθέτει ακίνητο, το οποίο δεν πληρεί τις προδιαγραφές, για να λάβει αδειοδότηση τουριστικού καταλύματος, μπορεί εναλλακτικά να υπαχθεί στο ειδικότερο νομικό πλαίσιο του Ν. 4446/2016.

Η Ρύθμιση της Βραχυπρόθεσμης Μίσθωσης Ακινήτων στο Πλαίσιο της Οικονομίας του Διαμοιρασμού [Sharing Economy]

Η βραχυπρόθεσμη μίσθωση ακινήτου, στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού επιτρέπεται υπό τις ακόλουθες, σωρευτικά, προϋποθέσεις (άρθρο 111 § 2 του Ν. 4446/2016) :

  1. Ο διαχειριστής ακινήτου να έχει εγγραφεί στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» που τηρείται στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε.).
  2. O αριθμός εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής υποχρεωτικά να συνοδεύει την ανάρτηση του ακινήτου, σε εμφανές σημείο, στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής. Στις περιπτώσεις που οι διαχειριστές ακινήτων διαθέτουν Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) δεν υποχρεούνται να εγγραφούν στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, έχουν όμως την υποχρέωση να αναγράφουν, σε εμφανές σημείο, τον αριθμό του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) κατά την ανάρτηση του ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής.
  3. Ο διαχειριστής ακινήτου που δεν διαθέτει Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) υποχρεούται στην υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής, σε ηλεκτρονική εφαρμογή που θα δημιουργηθεί από την Α.Α.Δ.Ε. και δεν υποβάλλει Δηλώσεις Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.
  4. Ο κύριος του ακινήτου ή ο νομέας ή ο επικαρπωτής ή ο υπεκμισθωτής εφόσον αναθέτει σε τρίτο τη διαχείριση του ακινήτου του με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση, έχει υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας στην οποία θα καταχωρήσει τα στοιχεία του διαχειριστή του ακινήτου. Σε περίπτωση μη υποβολής αυτής, θεωρείται ο ίδιος διαχειριστής του ακινήτου.
  5. Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας ακινήτου, όταν διαχειριστής του ακινήτου είναι ένας εκ των συνιδιοκτητών, οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες δεν υποχρεούνται στην υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.
  6. Ο κύριος του ακινήτου ή ο νομέας ή ο επικαρπωτής ή ο υπεκμισθωτής εφόσον εκμισθώνει ακίνητο με δικαίωμα υπεκμίσθωσης εξακολουθεί να έχει την υποχρέωση υποβολής της Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας, σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις.
  7. Η καταχώρηση στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής να πραγματοποιείται ανά εκμισθούμενο ακίνητο.

Ως ακίνητο για την βραχυπρόθεσμη μίσθωση στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού νοείται (άρθρο 111 § 1 του Ν. 4446/2016) :

  1. το διαμέρισμα,
  2. η μονοκατοικία, εξαιρουμένων των μονοκατοικιών οι οποίες έχουν χαρακτηριστεί ως τέτοιες λόγω της κατάργησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας,
  3. οποιαδήποτε άλλη μορφή οικήματος με δομική και λειτουργική αυτοτέλεια.

Περαιτέρω, με την ΠΟΛ 1230/14-10-2015 του ΥΠΟΙΚ ορίζεται ότι για την καταχώρηση των πληροφοριακών στοιχείων της εν λόγω μίσθωσης δεν απαιτείται ο ΑΦΜ του μισθωτή, αλλά καταχωρείται ο αριθμός του αλλοδαπού διαβατηρίου, η διεύθυνση και η χώρα προέλευσης. Από τα παραπάνω καθίσταται σαφές ότι είναι πλέον νόμιμη η εκμίσθωση διαμερισμάτων μέσω airbnb με βραχυχρόνια μίσθωση και χωρίς την αδειοδότηση με ειδικό σήμα λειτουργίας εφόσον τηρούνται οι παραπάνω προϋποθέσεις και ακολουθούνται οι νόμιμες διαδικασίες για την καταχώρηση της σύμβασης μίσθωσης στο taxisnet και την καταβολή του αντίστοιχου φόρου.

Σε περίπτωση μη τήρησης των παραπάνω προϋποθέσεων επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους πέντε χιλιάδων (5.000) ευρώ στους διαχειριστές ακινήτων. Το πρόστιμο αποτελεί δημόσιο έσοδο, επιβάλλεται και εισπράττεται σύμφωνα με τις διατάξεις του Κ.Ε.Δ.Ε. από την Α.Α.Δ.Ε.. Από τη διαπίστωση της παράβασης ο διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης υποχρεούται εντός δεκαπέντε (15) ημερολογιακών ημερών να προβεί στις απαραίτητες ενέργειες συμμόρφωσης. Σε περίπτωση υποτροπής εντός του ιδίου φορολογικού έτους από την έκδοση της πράξης επιβολής του προστίμου, το πρόστιμο αυτό επιβάλλεται στο διπλάσιο, και στην περίπτωση κάθε επόμενης ίδιας παράβασης, στο τετραπλάσιο του αρχικώς επιβληθέντος (άρθρο 111 § 5α του Ν. 4446/2016).

Σε περίπτωση μη υποβολής ή υποβολής ανακριβούς Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής επιβάλλεται στον διαχειριστή ακινήτου πρόστιμο ίσο με το διπλάσιο του μισθώματος όπως αυτό εμφανίζεται στην ψηφιακή πλατφόρμα κατά την ημέρα που πραγματοποιείται ο έλεγχος. Σε περίπτωση εκπρόθεσμης Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους εκατό (100) ευρώ. Σε περίπτωση μη ανταπόκρισης στο αίτημα της Α.Α.Δ.Ε. επιβάλλονται εκ νέου πρόστιμα των περιπτώσεων γ` και δ` της παρ. 2 του άρθρου 54 του ν. 4174/2013 (Α` 170) (άρθρο 111 § 5 β-δ του Ν. 4446/2016).

Αν δεν πληρούνται οι παραπάνω προϋποθέσεις, ο ενδιαφερόμενος ακολουθεί δραστηριότητα υπαγόμενη στην τουριστική νομοθεσία και χρειάζεται, μεταξύ άλλων, αδειοδότηση με ειδικό σήμα λειτουργίας (άρθρο 111 § 4 του Ν. 4446/2016).

Για τον έλεγχο τήρησης των προϋποθέσεων του άρθρου 111 του Ν. 4446/2016 διενεργούνται έλεγχοι από μικτά συνεργεία ελέγχου που αποτελούνται από υπαλλήλους των Υπουργείων Οικονομικών και Τουρισμού (άρθρο 111 § 7 του Ν. 4446/2016). Το Υπουργείο Οικονομικών δύναται να ζητά από κάθε ψηφιακή πλατφόρμα [λ.χ. airbnb], η οποία δραστηριοποιείται στην οικονομία του διαμοιρασμού, κάθε πληροφορία η οποία είναι απαραίτητη για την ταυτοποίηση του εκμισθωτή ή υπεκμισθωτή (άρθρο 111 § 6 του Ν. 4446/2016).

Η Α.Α.Δ.Ε. μπορεί να ζητεί από κάθε ψηφιακή πλατφόρμα, η οποία δραστηριοποιείται στην οικονομία του διαμοιρασμού, κάθε πληροφορία η οποία είναι απαραίτητη για την ταυτοποίηση των διαχειριστών ακινήτων, καθώς και των ακινήτων που αναρτώνται σε αυτές (άρθρο 111 § 7 του Ν. 4446/2016).

Η Φορολόγηση Εισοδήματος από Βραχυχρόνια Μίσθωση Ακινήτων στο πλαίσιο της Οικονομίας Διαμοιρασμού

Το εισόδημα που αποκτάται από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού απαλλάσσεται του ΦΠΑ (άρθρο 111 § 3α’ του Ν. 4446/2016).

Το εισόδημα που αποκτάται, από φυσικά πρόσωπα, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού είναι εισόδημα από ακίνητη περιουσία, εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων, φορολογείται ως εξής (άρθρο 39Α § 1 του Ν. 4172/2013) :

  • 0 – 12.000 ευρώ: 15%
  • 12.0001 – 35.000 ευρώ: 35%
  • 35.001 ευρώ και άνω: 45%

Σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες, το εισόδημα αυτό αποτελεί εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα.

Το εισόδημα που αποκτάται από νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία (άρθρο 39Α § 2 του Ν. 4172/2013).

Προϋποθέσεις Αδειοδότησης

Εφόσον δεν εμπίπτει στο καθεστώς της βραχυπρόθεσμης μίσθωσης ακινήτου, στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, κάθε εκμισθωτής που κατ’ επάγγελμα παρέχει τουριστικά καταλύματα έχει την υποχρέωση να υπαχθεί στο καθεστώς της γενικής τουριστικής νομοθεσίας και να αδειοδοτεί τα καταλύματα, που εκμεταλλεύεται με το ειδικό σήμα λειτουργίας [ΕΣΛ].

Για λόγους προστασίας της δημόσιας υγείας, των αποδεκτών των υπηρεσιών και των εργαζομένων στον τουρισμό η μίσθωση ενοικιαζόμενων επιπλωμένων δωματίων – διαμερισμάτων υπόκειται σε σύστημα προηγούμενης αδειοδότησης. Η σχετική άδεια και εγγραφή στο σχετικό μητρώο τουριστικών επιχειρήσεων χορηγείται από το Υπουργείο Τουρισμού.

Με την ένταξη στο μητρώο η τουριστική επιχείρηση λαμβάνει Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (ΕΣΛ), το οποίο χορηγείται και ισχύει αντί άδειας λειτουργίας (άρθρο 2 § 2 του Ν. 4276/2014). Για την άσκηση τέτοιας επιχείρησης δεν απαιτείται πλέον οποιαδήποτε άδεια άσκησης τουριστικού επαγγέλματος.

Οι προϋποθέσεις, που θέτει το ΠΔ 337/2000, καθιστούν την αδειοδότηση της ενοίκιασης διαμερισμάτων σε πολυκατοικίες εξαιρετικά δυσχερή έως αδύνατη.

Διαδικασία Αδειοδότησης
Εφόσον εγκριθεί η προαναφερόμενη αρχιτεκτονική μελέτη, τότε μπορεί να ξεκινήσει η διαδικασία αδειοδότησης του δωματίου / διαμερίσματος με την κατάθεση των ακόλουθων δικαιολογητικών είτε στην αρμόδια υπηρεσία του Υπουργείου Τουρισμού είτε σε ΚΕΠ (άρθρο 4 § 1 του Ν. 4276/2014) :

  • Αίτηση – Υπεύθυνη Δήλωση του Ν. 1599/1986 του υπευθύνου της επιχείρησης.
  • Οικοδομική άδεια του ακινήτου, η οποία εκδίδεται από την υπηρεσία Πολεοδομίας του οικείου ΟΤΑ.
  • Πιστοποιητικό πυρασφάλειας για το σύνολο της εγκατάστασης, το οποίο εκδίδεται από την οικεία Πυροσβεστική Υπηρεσία.
  • Βεβαίωση καλής λειτουργίας του αποχετευτικού συστήματος του καταλύματος ή βεβαίωση σύνδεσης με το αποχετευτικό δίκτυο του δήμου, οι οποίες εκδίδονται από τον οικείο ΟΤΑ.
  • Παράβολα υπέρ Ελληνικού Δημοσίου (10,00 € / δωμάτιο σε οποιαδήποτε Δ.Ο.Υ. στον ΚΑΕ 3741).
  • Όπου απαιτείται, ΑΕΠΟ ή δήλωση υπαγωγής σε ΠΠΔ.
  • Αντίγραφα σχεδίων αρχιτεκτονικής μελέτης.
  • Αντίγραφο ποινικού μητρώου γενικής χρήσης του υπευθύνου της επιχείρησης έκδοσης τελευταίου τριμήνου από το οποίο να προκύπτει ότι δεν έχει καταδικαστεί για κακούργημα.

Μέσα σε πενήντα (50) ημέρες από την προσήκουσα υποβολή των παραπάνω δικαιολογητικών η αρμόδια υπηρεσία του Υπουργείου Τουρισμού χορηγεί το σχετικό ΕΣΛ. Αν παρέλθει άπρακτη η ανωτέρω προθεσμία τεκμαίρεται η χορήγηση του ΕΣΛ και ο αιτών μπορεί να ζητήσει σχετική βεβαίωση (άρθρο 4 § 3 του Ν. 4276/2014).

Κατά τη διάρκεια της πλήρους λειτουργίας των καταλυμάτων (θερινή περίοδος) οι αρμόδιες Υπηρεσίες Περιβαλλοντικής Υγιεινής (Δ/νσεις Δημόσιας Υγείας και Κοινωνικής Μέριμνας ή Δ/νσεις Περιβαλλοντικής Υγιεινής και Υγειονομικού Ελέγχου) των οικείων Περιφερειακών Ενοτήτων διενεργούν δειγματοληπτικούς ελέγχους προκειμένου να διαπιστωθεί ότι από τη λειτουργία του αποχετευτικού συστήματος του τουριστικού καταλύματος δεν δημιουργούνται κίνδυνοι για τη δημόσια υγεία. Η έκθεση αυτοψίας αποστέλλεται στην αρμόδια υπηρεσία τουρισμού και σε περίπτωση που διαπιστωθούν και βεβαιωθούν κίνδυνοι για τη δημόσια υγεία μπορεί να ανακληθεί το Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (άρθρο 4 § 4 του Ν. 4276/2014).

Το Ειδικό Σήμα Λειτουργίας είναι αόριστης διάρκειας. Τα δικαιολογητικά, των οποίων η ισχύς λήγει, αντικαθίστανται υποχρεωτικά προ της λήξης τους, άλλως το Ειδικό Σήμα Λειτουργίας ανακαλείται. Για οποιαδήποτε αλλαγή στο φυσικό ή νομικό πρόσωπο, που εκμεταλλεύεται το τουριστικό κατάλυμα, πρέπει να ακολουθηθεί η διαδικασία τροποποίησης του ΕΣΛ (άρθρο 4 § 6 του Ν. 4276/2014).

Διαδικασία Κατάταξης
Αρμόδιος φορέας για την κατάταξη των ενοικιαζόμενων επιπλωμένων δωματίων − διαμερισμάτων, όπου θα τηρεί και μητρώο διακριτικών τίτλων, ορίζεται το Ξενοδοχειακό Επιμελητήριο Ελλάδος (Ξ.Ε.Ε.) το οποίο εκδίδει το οικείο πιστοποιητικό κατάταξης ύστερα από αίτηση της επιχείρησης η οποία υποβάλλεται το αργότερο εντός δέκα (10) ημερών από την ημερομηνία υποβολής αίτησης χορήγησης Ε.Σ.Λ. στην αρμόδια υπηρεσία τουρισμού (άρθρο 6 § 1 του Ν. 4276/2014).

Το Ξ.Ε.Ε. εντός πενήντα (50) ημερών από την υποβολή της αίτησης για την κατάταξη του τουριστικού καταλύματος εκδίδει πιστοποιητικό κατάταξης του καταλύματος σε κατηγορία αστέρων ή κλειδιών αντίστοιχα.Το πιστοποιητικό κατατίθεται στην αρμόδια υπηρεσία τουρισμού το αργότερο εντός είκοσι (20) ημερών από την έκδοσή του αλλιώς το Ε.Σ.Λ. ανακαλείται (άρθρο 6 § 2 του Ν. 4276/2014).

Διοικητικές Κυρώσεις με Βάση την Τουριστική Νομοθεσία
Σε όποιον λειτουργεί ενοικιαζόμενο δωμάτιο / διαμέρισμα χωρίς ΕΣΛ επιβάλλεται πρόστιμο ύψους 200 Ευρώ ανά κλίνη (άρθρο 7 § 2 του Ν. 4276/2014). Επιπλέον, δύναται να επιβάλλεται και το διοικητικό μέτρο της σφράγισης με απόφαση της αρμόδιας υπηρεσίας τουρισμού από τα όργανά της και με τη συνδρομή της αστυνομικής αρχής (άρθρο 7 § 4 του Ν. 4276/2014).Περαιτέρω, σε τουριστικά γραφεία που αποστέλλουν τουριστική πελατεία σε καταλύματα που λειτουργούν χωρίς βεβαίωση συνδρομής νομίμων προϋποθέσεων επιβάλλεται πρόστιμο ύψους δεκαπέντε χιλιάδων (15.000) ευρώ (άρθρο 7 § 7 του Ν. 4276/2014). Ακόμη, όποιος διαφημίζει τουριστικές υπηρεσίες χωρίς να του έχει χορηγηθεί προηγουμένως Ε.Σ.Λ. υπόκειται σε πρόστιμο ύψους πέντε χιλιάδων (5.000) ευρώ (άρθρο 7 § 15 του Ν. 4276/2014).

Τα εν λόγω πρόστιμα επιβάλλονται από τον Υπουργό Τουρισμού ή από τα αρμοδίως εξουσιοδοτημένα από αυτόν όργανα, υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου, βεβαιώνονται και καταβάλλονται στη Δ.Ο.Υ. που υπάγεται η επιχείρηση και εισπράττονται με βάση τις διατάξεις του ΚΕΔΕ (άρθρο 7 § 12 του Ν. 4276/2014). Σε περίπτωση υποτροπής το επιβληθέν πρόστιμο διπλασιάζεται και σε περίπτωση δεύτερης υποτροπής το προβλεπόμενο ανώτατο όριο προστίμου τριπλασιάζεται (άρθρο 7 § 13 του Ν. 4276/2014).

Προ της επιβολής οποιασδήποτε διοικητικής κύρωσης ο υπόχρεος της παράβασης καλείται να δώσει εξηγήσεις και σχετικές διευκρινίσεις μέσα σε δεκαπέντε (15) μέρες από την παραλαβή της σχετικής κλήσης. Κατά των πράξεων επιβολής των διοικητικών κυρώσεων επιτρέπεται προσφυγή ενώπιον επιτροπής, που εδρεύει στο Υπουργείο Τουρισμού και αποτελείται από έναν Προϊστάμενο Γενικής Διεύθυνσης του Υπουργείου ως Πρόεδρο και τέσσερα μέλη που ορίζονται με απόφαση του Υπουργού Τουρισμού (άρθρο 7 § 16 Ν. 4276/2014). Η ως άνω προσφυγή υποβάλλεται εντός προθεσμίας τριάντα (30) ημερών από την κοινοποίηση της πράξης επιβολής της διοικητικής κύρωσης και αναστέλλει την εκτέλεση αυτής, μέχρι την έκδοση της σχετικής αποφάσεως, της Επιτροπής υποχρεουμένης να εκδώσει αυτήν εντός τριών (3) μηνών από την υποβολή της προσφυγής. Η υποβολή της ως άνω προσφυγής δεν έχει ανασταλτικό χαρακτήρα όσον αφορά την εκτέλεση της διοικητικής κύρωσης σφράγισης καταστημάτων υγειονομικού ενδιαφέροντος. Σε περίπτωση που η Επιτροπή δεν εκδώσει απόφαση εντός τριών μηνών από την υποβολή της προσφυγής, θεωρείται ότι η προσφυγή έχει απορριφθεί. Για το παραδεκτό της προσφυγής ενώπιον της Επιτροπής, ο προσφεύγων υποχρεούται να προσκομίσει κατά την υποβολή της προσφυγής αποδεικτικό καταβολής παραβόλου υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου ποσού εκατό (100) ευρώ. (άρθρο 4 § 6 δ Ν. 3270/2004).

Οι διαφορές που προκύπτουν από τυχόν επιβολή των παραπάνω διοικητικών κυρώσεων υπάγονται στη δικαιοδοσία των τακτικών διοικητικών δικαστηρίων, εκδικαζόμενες ως διαφορές ουσίας (άρθρο 1 § 4 του Ν. 1406/1983).

Εντούτοις, αν η αρμόδια αρχή εσφαλμένως υπάγει τουριστική επιχείρηση διαμερίσματος στην έννοια της τουριστικής επιπλωμένης έπαυλης, το πρόστιμο που μπορεί να επιβληθεί στον ιδιοκτήτη της έπαυλης εξαιτίας εκμίσθωσης χωρίς το προβλεπόμενο Ειδικό Σήμα Λειτουργίας είναι εξοντωτικό και ανέρχεται σε πενήντα χιλιάδες (50.000) Ευρώ. Στον ίδιο άλλωστε νόμο αναφέρεται ότι το ίδιο πρόστιμο επιβάλλεται και σε οποιονδήποτε εκμισθώνει οποιουδήποτε είδους κατοικία ως τουριστικό κατάλυμα. Προ της επιβολής του προστίμου καλείται, επί αποδείξει, ο διαπράττων την παράβαση να δώσει σχετικές διευκρινίσεις μέσα σε δεκαπέντε (15) ημέρες από την παραλαβή της σχετικής κλήσης. Κατά της απόφασης με την οποία επιβάλλεται το παραπάνω πρόστιμο δεν χωρεί ενδικοφανής προσφυγή (άρθρο 46 § 7 του Ν. 4179/2013).

Διοικητικές Κυρώσεις με Βάση την Φορολογική Νομοθεσία
Η μη έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας στην εφορία, η μη εγγραφή στον αρμόδιο ασφαλιστικό φορέα [ΟΑΕΕ], η μη τήρηση των βιβλίων του ΚΦΑΣ, η μη έκδοση των νόμιμων φορολογικών παραστατικών σε κάθε συναλλαγή και η μη δήλωση εισοδήματος στην ετήσια φορολογική δήλωση αποτελούν παραβάσεις της φορολογικής νομοθεσίας, οι οποίες επισύρουν διοικητικές κυρώσεις ύψους, μεταξύ άλλων, 2.500 € για κάθε παράβαση (άρθρο 54 ΚΦΔ – Ν. 4174/2013).

Αρμόδια αρχή για τη διερεύνηση τέτοιων παραβάσεων είναι το ΣΔΟΕ. Πριν την επιβολή προστίμων ο φορολογούμενος καλείται σε προηγούμενη ακρόαση ενώπιον του ΣΔΟΕ και έχει το δικαίωμα να καταθέσει γραπτό υπόμνημα. Τυχόν απόφαση επιβολής προστίμων λαμβάνεται και βεβαιώνεται από τον προϊστάμενο της αρμόδιας ΔΟΥ. Ο φορολογούμενος έχει το δικαίωμα να υποβάλει ενδικοφανή προσφυγή με αίτημα την επανεξέταση της απόφασης στο πλαίσιο διοικητικής διαδικασίας από την Υπηρεσία Εσωτερικής Επανεξέτασης της Φορολογικής Διοίκησης. Η αίτηση υποβάλλεται στη Φορολογική Αρχή που εξέδωσε την πράξη και πρέπει να αναφέρει τους λόγους και τα έγγραφα στα οποία ο υπόχρεος βασίζει το αίτημά του. Η αίτηση πρέπει να υποβάλλεται από τον υπόχρεο εντός τριάντα (30) ημερών από την ημερομηνία κοινοποίησης της πράξης σε αυτόν. Εντός εξήντα (60) ημερών από την υποβολή της ενδικοφανούς προσφυγής στην Φορολογική Αρχή που εξέδωσε την προσβαλλόμενη πράξη, η Διεύθυνση Επίλυσης Διαφοράς εκδίδει απόφαση, την οποία κοινοποιεί στον φορολογούμενο (άρθρο 63 του ΚΦΔ – Ν. 4174/2013).

Προϋπόθεση για να ασκηθεί η ενδικοφανής προσφυγή είναι να έχει ήδη καταβληθεί το πενήντα τοις εκατό (50%) του αμφισβητούμενου ποσού της πράξης, εκτός αν υποβληθεί αίτημα αναστολής της καταβολής του και γίνει αποδεκτό. Το αίτημα υποβάλλεται ταυτόχρονα με την ενδικοφανή προσφυγή. Η Υπηρεσία Εσωτερικής Επανεξέτασης δύναται να αναστείλει την πληρωμή του εν λόγω ποσοστού μόνο στην περίπτωση κατά την οποία κρίνεται ότι αυτό θα είχε ως συνέπεια την ανεπανόρθωτη βλάβη για τον υπόχρεο. Για το λόγο αυτό με την αίτηση αναστολής υποβάλλονται στη Διεύθυνση Επίλυσης Διαφορών και τα αποδεικτικά στοιχεία (π.χ. λόγοι υγείας) με τα οποία τεκμηριώνονται οι ισχυρισμοί του αιτούντος για την αναστολή της καταβολής του (50%).

Κατά της απόφασης της Υπηρεσίας Εσωτερικής Επανεξέτασης ή της σιωπηρής απόρριψης της ενδικοφανούς προσφυγής λόγω παρόδου της προθεσμίας προς έκδοση της απόφασης, ο υπόχρεος δύναται να ασκήσει προσφυγή εντός τριάντα (30) ημερών ενώπιον του αρμόδιου Διοικητικού Δικαστηρίου. Προσφυγή στα διοικητικά δικαστήρια απευθείας κατά οποιασδήποτε πράξης που εξέδωσε η Φορολογική Διοίκηση είναι απαράδεκτη (άρθρο 63 § 8 του ΚΦΔ – Ν. 4174/2013).

Νομική Συμβουλή : Αν επιθυμείτε να ενοικιάζετε το σπίτι σας μέσω διαδικτύου με βραχυχρόνιες μισθώσεις, λάβετε πρώτα υπόψη σας την κείμενη νομοθεσία και εξετάστε τις – όποιες – δυνατότητες νομιμοποίησης της δραστηριότητας αυτής.

Περισσότερα
Υπουργείο Τουρισμού.
Εθνικός Οργανισμός Τουρισμού (τηλ. 210 8707000, 210 8707433, Αναστασίου Τσόχα 7, Αμπελόκηποι).
Ν. 4276/2014 «Απλούστευση διαδικασιών λειτουργίας τουριστικών επιχειρήσεων και τουριστικών υποδομών, ειδικές μορφές τουρισμού και άλλες διατάξεις» (ΦΕΚ 155/Α/30-07-2014).
ΠΔ 337/2000 με τίτλο «Κατάταξη ενοικιαζομένων δωματίων και ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων σε κατηγορίες με το σύστημα των κλειδιών (ΦΕΚ 281/Α/28-12-2000).

Ν. 4446/2016 (ΦΕΚ 240/Α/22-12-2016).

ΠΟΛ 1230/14-10-2015 “Διευκρινήσεις για διάφορα θέματα που ανακύπτουν κατά την υποβολή των πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας”.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *